Sia che vi servano le planimetrie della vostra abitazione per ristrutturare casa, sia che stiate vagliando un immobile da acquistare o dobbiate vendere il vostro immobile, sono tutte circostanze che vi porteranno a rivolgervi al catasto. Ma che cosa è il catasto?

Catasto: cos’è

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobiliari presenti sul territorio dello Stato ed appartenenti a soggetti pubblici e privati. Il catasto fornisce le informazioni relative alle caratteristiche dei beni, sono comprese una foto e una mappa, alla localizzazione geografica, estensione della proprietà, la destinazione d’uso, grado di produttività e relativi redditi. Tra i beni registrati, sono comprese anche le superfici occupate da strade ed acque.

In Italia il catasto si divide in due sezioni complementari:

• Catasto dei terreni: con elenco dei terreni agricoli e non edificati
• Catasto dei fabbricati (o catasto edilizio urbano): con elenco dei fabbricati di uso civile

Catasto: a cosa serve

La funzione del catasto è quella di registrare tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio italiano, aggiornare eventuali cambiamenti e realizzare i presupposti per l’imposizione fiscale.

Si identificano quindi due precisi scopi: in primo luogo quello giuridico, che consiste nell’accertare le proprietà immobili e di tenerne in evidenza le mutazioni. In secondo luogo quello fiscale, volto a verificare in modo uniforme il reddito imponibile.

L’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) si occupa della gestione della banca dei dati catastali, all’interno della quale ci sono i seguenti elementi:

• identificazione catastale: numero di mappa, nome del comune, codice sezione, numero di particella e numero di subalterno;
• indirizzo;
• classe di redditività, espressa solo per alcune unità immobiliari;
• consistenza, espressa in superficie o in numero di vani;
• rendita catastale: corrisponde al reddito calcolato al netto delle spese e al lordo delle imposte;
• categorie: si distinguono in A, B, C, D, E, F seguite da un numero. Vengono attribuite in base alla destinazione d’uso dell’immobile e ad alcune sue caratteristiche strutturali che ne determinano il valore.

Le categorie catastali

Le categorie catastali sono delle informazioni codificate legate alla destinazione d’uso dell’immobile.

Si distinguono in 5 gruppi identificati con le lettere da A a F (a quest’ultimo in particolare appartengono le cosiddette categorie fittizie, senza indicazione di rendita catastale):

• Categoria A: immobili ad uso abitativo (da A1 a A11), esclusi gli A10 (uffici);
• Categoria B: immobili per uso di alloggi collettivi;
• Categoria C: immobili a destinazione commerciale esclusi i C6 garage o posti auto, C2 cantine e C7 tettoie;
• Categoria D: immobili ad uso industriale;
• Categoria E: immobili a destinazione particolare;
• Categoria F: entità urbane;

Le categorie catastali servono per il calcolo delle tasse IMU (Imposta Municipale Propria) e Tasi (Tributo locale sui servizi indivisibili).Quest’ultime, insieme alla Tari, formano la IUC, l’Imposta Unica Comunale.

La visura catastale

La visura catastale è un documento che contiene le informazioni alfanumeriche e topografiche relative ad un immobile in Italia, registrate presso il catasto.

Le informazioni catastali sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti pagando i relativi tributi speciali catastali. A differenza dei proprietari che possono chiedere la consultazione gratuita per gli immobili di cui sono titolari. La consultazione di questi dati può essere richiesta presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato, Sportello Amico (attivo negli uffici postali) oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate o di Poste Italiane.

Inoltre, le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell’immobile.

La superficie catastale

La superficie catastale si ottiene dalla somma dei vari tipi di superficie di un’unità immobiliare; entrano quindi nel calcolo anche lo spessore dei muri e i vani accessori diretti e indiretti. Questo vuol dire che per un’abitazione tipo, la superficie catastale andrà così calcolata:

• Vani primari e accessori diretti: la superficie considerata è il 100% di tutte le stanze principali (bagni, corridoi, ripostigli), includendo anche lo spessore dei muri interni e perimetrali fino a uno spessore di 50 cm;
• Vani accessori indiretti intercomunicanti: ossia quei vani accessori che comunicano direttamente con l’immobile (per esempio soffitte, solai, cantine). In questo caso viene considerata il 50% della superficie dei vani accessori;
• Vani accessori indiretti non intercomunicanti: sono tutti quei vani indiretti come soffitte, solai e cantine che però non sono collegati con l’immobile. La superficie calcolata è il 25% quindi per esempio un vano non comunicante misura 50 mq, allora bisogna considerare solo 12,5 mq;
• Balconi, terrazzi e terrazzini intercomunicanti: in questo caso la superficie da considerare è solo il 30% della superficie fino a 25 mq e il 10% oltre 25 mq;
• Balconi, Terrazzi e simili non intercomunicanti: anche in questo caso non devi considerare il 100% della superficie, ma solo il 15% fino a 25 mq e il 5% oltre 25 mq;
• Aree scoperte o assimilabili: per quanto riguarda i cortili , giardini e piazzali appartenenti all’immobile, la superficie da considerare è il 10% del totale.