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Ecobonus 110%: come funziona?

Ecobonus 110%: come funziona?
Ecobonus 110%: come funziona? - tutto ciò che c'è da sapere sull'Ecobonus.

Dal primo luglio 2020 è scattata la possibilità di ottenere il super ecobonus 110%. Questo bonus è previsto tra le misure fiscali a sostegno di imprese e cittadini. Di seguito ti spiegherò cos’è e come funziona.

Ecobonus: cos’è?

L’ecobonus 110% ha l’obiettivo di alleggerire i costi di restauro, adeguamento energetico e sismico dei proprietari di abitazioni da un lato, dall’altro favorire la ripartenza dei cantieri. Il ministro Stefano Patuanelli ha sottolineato che la misura è fondamentale per il rilancio del settore delle costruzioni.

Con ecobonus genericamente si intendono quelle agevolazioni che lo Stato prevede per i proprietari di immobili che decidono di effettuare lavori particolari ai loro edifici. Tra questi interventi troviamo quelli volti a migliorare l’efficienza energetica della struttura ma anche la ristrutturazione e azioni mirate a migliorare le prestazioni antisismiche degli edifici.

Ecobonus: come funziona?

L’ecobonus 2020, come ti ho già detto, è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio. Con questo si ha una detrazione del 110% sulle spese fatte dal primo luglio al 31 dicembre 2021. Quest’agevolazione è stata poi estesa fino al 2022.

Ecobonus: quali interventi puoi realizzare?

Isolamento termico: il tetto di spesa massimo è di 60.000 euro per ogni singola unità immobiliare, per i palazzi da due a otto unità è di 40.000 euro e per strutture uni o plurifamiliari con ingresso autonomo dall’esterno la soglia è fissata a 50.000 euro.

Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali nelle parti comuni dei condomini: il tetto di spesa massimo è di 30.000 euro per ogni unità immobiliare e i nuovi impianti devono avere un’efficienza di classe A o superiore. È necessario dimostrare la miglioria dell’efficienza energetica attraverso l’APE-Attestato di prestazione energetica, questo è un documento che viene rilasciato da un tecnico certificato.

Sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti a pompa di calore in abitazioni unifamiliari ovvero case singole: il tetto di spesa massimo è fissato a 30.000 euro.

Seconde case

Il Decreto Rilancio prevede l’applicazione della detrazione anche per interventi sulle seconde case che possono essere strutture unifamiliari. La richiesta può essere fatta anche da parte delle Onlus.

Con la legge di conversione del Decreto Rilancio, è possibile fruire la misura per due abitazioni, sia uni che plurifamiliari, oltre che in condominio.

Ecobonus: infissi e caldaie

È possibile accedere all’agevolazione anche per interventi di efficientamento energetico abbinati con almeno uno degli interventi descritti sopra.

Conversione in legge del decreto legislativo

Con la conversione in legge del Decreto Legislativo Agosto, l’ecobonus è stato alzato al 160% nei Comuni colpiti da eventi sismici nel 2009 e 2016.

Un’altra novità è che le assemblee dei condomini possono dare il via libera, in seconda convocazione, allo sconto nella fattura o alla cessione del credito a patto che sia con la maggioranza dei votanti che corrisponde a un terzo delle quote millesimali.

Ecobonus: come richiederlo

Per richiedere la detrazione devi inoltrare la richiesta tramite il sito istituzionale dell’Agenzia ENEA:

  • Registrati e accedi al sistema del sito istituzionale ENEA;
  • Successivamente compila i moduli che ti richiederanno di indicare il comma di legge da applicare alla procedura, i dati anagrafici del beneficiario della detrazione e i dati relativi all’immobile su cui sono svolti gli interventi;
  • Invia la dichiarazione.

Sconto immediato in fattura o cessione del credito

L’agevolazione può essere percepita sotto forma di sconto nella fattura che viene emessa dal fornitore dei lavori. Quest’ultimo potrà recuperare lo sconto in forma di credito di imposta che potrà essere ceduto ad altri tra cui intermediari finanziari e istituti bancari.

Per farlo è necessario attendere le indicazioni dell’Agenzia delle entrate per la trasmissione online di tutte le informazioni.

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Il mercato immobiliare ai tempi del Covid

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La pandemia ha avuto effetti non solo sulla vita di ogni cittadino, che ha dovuto cambiare le proprie abitudini di vita, le relazioni sociali, ma ha avuto conseguenze anche sul mercato immobiliare; questo, infatti, ha visto modificare nel profondo la domanda di tutti coloro che sono alla ricerca di un immobile da acquistare o vendere.

Cambiamenti del mercato immobiliare dovuti al Coronavirus

Dopo il Coronavirus, per il mercato immobiliare si prevede un sensibile calo dei prezzi e, di conseguenza, una perdita di valore degli investimenti in immobili.

Questo calo dei prezzi si può attribuire a diversi fattori come:

  • minori risorse destinate alle compravendite immobiliari
  • azzeramento quasi totale delle compravendite durante il lockdown
  • elevati tassi di disoccupazione quando verranno meno i blocchi dei licenziamenti imposti dal Governo.

Sono diminuiti anche i tempi di compravendita: in particolare, nelle grandi città, i tempi di vendita si sono portati a 112 giorni, nei capoluoghi di provincia a 149 giorni, e nei comuni dell’hinterland delle grandi città a 154 giorni.

Cambiano le esigenze e i desideri degli italiani

Il dover trascorrere più tempo a casa ha portato gli italiani a rivedere le proprie priorità. Le restrizioni per impedire il contagio del Coronavirus hanno infatti cambiato le percezioni degli spazi immobiliari.

Oggi, sempre più italiani sono più propensi ad abbandonare la città in favore della provincia: vivere in case più spaziose o in appartamenti con un terrazzo, un balcone o un giardino, a discapito di appartamenti piccoli o monolocali.

Nelle agenzie immobiliari le richieste di monolocali, bilocali, trilocali e appartamenti di piccole dimensioni senza balcone, giardino o terrazzo, sono calate drasticamente; gli spazi aperti sono diventati un elemento necessario per la scelta di una casa o appartamento da acquistare, proprio per consentire un maggiore relax durante la giornata. Spazi dove passare il tempo libero in famiglia in vista di nuovi lockdown.

Le caratteristiche che si cercano nelle case si possono così individuare:

  • Case con dimensioni più ampie (grandi dai 100 metri quadri in su) e luminose
  • Presenza di spazi esterni come verande, giardini, balconi e terrazze
  • Stanze utilizzabili come ufficio per lo smart working, stanze studio, stanze per i giochi per i bambini, stanze da dedicare agli hobby, …
  • Immobili dotati di tecnologia in grado di aumentare il comfort abitativo per l’intera famiglia e una maggiore praticità nelle faccende di tutti i giorni.
  • Maggior richiesta di miglior efficienza energetica.

I cambiamenti del mercato immobiliare: il caso di Roma

Lo scenario del mercato immobiliare di Roma vede un aumento delle richieste di case in campagna, nei pressi delle zone marine oppure dei Castelli. La richiesta, infatti, è aumentata del 37% rispetto al 2019.

Elemento essenziale che devono avere queste case è la presenza di uno spazio esterno.

Nelle zone centrali o semicentrali si conferma la preferenza per i trilocali, specialmente se con balcone o terrazzo. Nelle aree periferiche, invece, si preferisce quelle dotate di servizi adeguati, come i trasporti.

Modalità di vendita e acquisto degli immobili

È lecito ipotizzare che il distanziamento sociale, pratica alla quale la pandemia ci ha costretti, avrà ripercussioni anche sul modo in cui si vende e compra casa ai tempi del Coronavirus.

Per esempio, si può supporre che le visite effettuate solitamente di persona saranno sostituite con visite virtuali, che consentiranno al possibile acquirente di guardare, tramite video online, tutti gli angoli e i dettagli della casa: prendere le misure, osservare il panorama fuori, restando comodamente seduto sul proprio divano.

Si ipotizza infatti che le consulenze con gli agenti immobiliari saranno fatte in videochiamata.

Inoltre, cambieranno le clausole della compravendita. Solitamente i contratti di compravendita, prevedono delle sanzioni se non vengono rispettate le scadenze o nel caso in cui avvenga la cancellazione dell’affare.

Ora, invece, molti accordi immobiliari includono clausole per proteggere acquirenti o venditori nel caso in cui debbano ritardare o annullare a causa di problemi relativi al Coronavirus.

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Catasto: che cos’è e a cosa serve

catasto
catasto

Sia che vi servano le planimetrie della vostra abitazione per ristrutturare casa, sia che stiate vagliando un immobile da acquistare o dobbiate vendere il vostro immobile, sono tutte circostanze che vi porteranno a rivolgervi al catasto. Ma che cosa è il catasto?

Catasto: cos’è

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobiliari presenti sul territorio dello Stato ed appartenenti a soggetti pubblici e privati. Il catasto fornisce le informazioni relative alle caratteristiche dei beni, sono comprese una foto e una mappa, alla localizzazione geografica, estensione della proprietà, la destinazione d’uso, grado di produttività e relativi redditi. Tra i beni registrati, sono comprese anche le superfici occupate da strade ed acque.

In Italia il catasto si divide in due sezioni complementari:

  • Catasto dei terreni: con elenco dei terreni agricoli e non edificati
  • Catasto dei fabbricati (o catasto edilizio urbano): con elenco dei fabbricati di uso civile

Catasto: a cosa serve

La funzione del catasto è quella di registrare tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio italiano, aggiornare eventuali cambiamenti e realizzare i presupposti per l’imposizione fiscale.

Si identificano quindi due precisi scopi: in primo luogo quello giuridico, che consiste nell’accertare le proprietà immobili e di tenerne in evidenza le mutazioni. In secondo luogo quello fiscale, volto a verificare in modo uniforme il reddito imponibile.

L’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) si occupa della gestione della banca dei dati catastali, all’interno della quale ci sono i seguenti elementi:

  • identificazione catastale: numero di mappa, nome del comune, codice sezione, numero di particella e numero di subalterno;
  • indirizzo;
  • classe di redditività, espressa solo per alcune unità immobiliari;
  • consistenza, espressa in superficie o in numero di vani;
  • rendita catastale: corrisponde al reddito calcolato al netto delle spese e al lordo delle imposte;
  • categorie: si distinguono in A, B, C, D, E, F seguite da un numero. Vengono attribuite in base alla destinazione d’uso dell’immobile e ad alcune sue caratteristiche strutturali che ne determinano il valore.

Le categorie catastali

Le categorie catastali sono delle informazioni codificate legate alla destinazione d’uso dell’immobile.

Si distinguono in 5 gruppi identificati con le lettere da A a F (a quest’ultimo in particolare appartengono le cosiddette categorie fittizie, senza indicazione di rendita catastale):

  • Categoria A: immobili ad uso abitativo (da A1 a A11), esclusi gli A10 (uffici);
  • Categoria B: immobili per uso di alloggi collettivi;
  • Categoria C: immobili a destinazione commerciale esclusi i C6 garage o posti auto, C2 cantine e C7 tettoie;
  • Categoria D: immobili ad uso industriale;
  • Categoria E: immobili a destinazione particolare;
  • Categoria F: entità urbane;

Le categorie catastali servono per il calcolo delle tasse IMU (Imposta Municipale Propria) e Tasi (Tributo locale sui servizi indivisibili).Quest’ultime, insieme alla Tari, formano la IUC, l’Imposta Unica Comunale.

La visura catastale

La visura catastale è un documento che contiene le informazioni alfanumeriche e topografiche relative ad un immobile in Italia, registrate presso il catasto.

Le informazioni catastali sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti pagando i relativi tributi speciali catastali. A differenza dei proprietari che possono chiedere la consultazione gratuita per gli immobili di cui sono titolari. La consultazione di questi dati può essere richiesta presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato, Sportello Amico (attivo negli uffici postali) oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate o di Poste Italiane.

Inoltre, le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell’immobile.

La superficie catastale

La superficie catastale si ottiene dalla somma dei vari tipi di superficie di un’unità immobiliare; entrano quindi nel calcolo anche lo spessore dei muri e i vani accessori diretti e indiretti. Questo vuol dire che per un’abitazione tipo, la superficie catastale andrà così calcolata:

  • Vani primari e accessori diretti: la superficie considerata è il 100% di tutte le stanze principali (bagni, corridoi, ripostigli), includendo anche lo spessore dei muri interni e perimetrali fino a uno spessore di 50 cm;
  • Vani accessori indiretti intercomunicanti: ossia quei vani accessori che comunicano direttamente con l’immobile (per esempio soffitte, solai, cantine). In questo caso viene considerata il 50% della superficie dei vani accessori;
  • Vani accessori indiretti non intercomunicanti: sono tutti quei vani indiretti come soffitte, solai e cantine che però non sono collegati con l’immobile. La superficie calcolata è il 25% quindi per esempio un vano non comunicante misura 50 mq, allora bisogna considerare solo 12,5 mq;
  • Balconi, terrazzi e terrazzini intercomunicanti: in questo caso la superficie da considerare è solo il 30% della superficie fino a 25 mq e il 10% oltre 25 mq;
  • Balconi, Terrazzi e simili non intercomunicanti: anche in questo caso non devi considerare il 100% della superficie, ma solo il 15% fino a 25 mq e il 5% oltre 25 mq;
  • Aree scoperte o assimilabili: per quanto riguarda i cortili , giardini e piazzali appartenenti all’immobile, la superficie da considerare è il 10% del totale.
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Quotazioni immobiliari e vendere casa

Quotazioni immobiliari e vendere casa.
Quotazioni immobiliari e vendere casa - come stimare la valutazione del proprio immobile

Stai vendendo il tuo immobile, vuoi stimare il suo valore e non conosci le attuali quotazioni immobiliari del mercato? Allora devi assolutamente continuare a leggere, questo è un vero e proprio salvataggio in calcio d’angolo!

Quotazioni immobiliari: dove trovarle?

Per scoprire qual è il valore del tuo immobile oggi, e magari ottimizzare il tuo guadagno devi affidarti alle quotazioni immobiliari. Queste sono presenti nel borsino immobiliare, ovverosia un listino immobiliare realizzato da personale tecnico altamente qualificato.

Il loro compito è quello di analizzare i dati sulle transazioni immobiliari effettuate all’interno di una determinata area di riferimento e estrapolarne il valore medio.

Questo strumento può essere considerato l’angelo custode di tutti coloro che operano all’interno del settore immobiliare, ma anche un punto di riferimento per tutti coloro che vogliono avere almeno una stima del valore del proprio immobile.

Il borsino immobiliare viene tenuto sempre aggiornato in modo tale che le quotazioni immobiliari risultino sempre scrupolose.

Che dati fornisce il borsino immobiliare?

I dati che si possono ricavare analizzando il sito del borsino immobiliare sono:

  • Valori degli immobili che riguardano un’area specifica;
  • Valori medi rilevati, questo valore permette di non sottovalutare o sopravalutare l’immobile per via di picchi;
  • Tipologia di immobile transato e quindi se si tratta di un immobile residenziale o di altro tipo;
  • L’area di riferimento;
  • Condizioni dell’immobile;
  • Prestazioni energetiche;
  • Anno di costruzione rispetto al mercato immobiliare della zona;
  • I prezzi di compravendita degli immobili;
  • Il numero medio delle vendite per un dato periodo di vendita;
  • Il tempo medio necessario per vendere casa;
  • I margini di trattativa di una compravendita immobiliare.

Questi dati, per poter essere analizzati al meglio, devono essere visionati da un esperto che tenga conto di altri fattori quali il calcolo della superficie commerciale dell’immobile e i coefficienti correttivi di valutazione, abilità che possono essere date da una maturata esperienza nel settore.

Se non sei un professionista puoi in ogni caso sfruttare quei dati per avere dati reali di compravendita relativi a tutte le aree del territorio italiano. In questo modo non sarai impreparato qualora dovessi rivolgerti a un agente immobiliare, cosa che ti consiglio vivamente di fare per correre meno rischi.

Dove trovare i dati del borsino immobiliare?

I dati del borsino immobiliare sono consultabili:

  • Sul sito dell’Agenzia delle Entrate che ti permette di consultare gratuitamente i dati per tutte le città capoluogo di provincia
  • Sul sito borsinoimmobiliare.it che ti permette di consultare il borsino immobiliare di molte città italiane. Questo è un servizio a pagamento e ti permette di usufruire anche di altri strumenti legati alle compravendite.